Bei der Suche nach einer Immobilie begegnet jeder Käufer Fachbegriffen aus der Immobilienwelt. Diese Begriffe sind oft so abstrakt, dass man sich manchmal wünscht, sofort ein Immobilienlexikon zur Hand zu haben. Da tauchen Worte wie z. B. Wohnflächenberechnung, Grundfläche, Wohnflächenverordnung usw. auf. Mit diesem Artikel, rund um das Thema Wohnfläche, möchten wir Klarheit schaffen und die wichtigsten Begriffe leicht und ganz ohne Fachchinesisch erklären.
Die Begriffe Grundfläche und Wohnfläche werden oftmals verwechselt. Obwohl es sich um zwei ganz unterschiedliche Dinge handelt. In der Haus- und Wohnungswirtschaft wird mit der Grundfläche der Bereich eines Gebäudes bezeichnet, der mit dem Boden verbunden ist. Das hört sich seltsam an. Deshalb formuliere ich das noch einmal etwas anders. Die Grundfläche einer Immobilie ist der gesamte Bereich, der mit der Immobilie bebaut ist. Deshalb kann die Grundfläche auch „bebaute Fläche“ genannt werden.
Genaue Regelungen wie die Wohnfläche berechnet wird und was alles zur Wohnfläche gehört ist in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) präzise beschrieben. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurden, ist die Wohnflächenverordnung rechtsverbindlich. Zu Beginn der Wertermittlung einer Immobilie geht es darum, den Quadratmeterpreis möglichst genau zu ermitteln und so den Verkaufspreis exakt zu bestimmen. Denn nicht alles, was man auf den ersten Blick sieht, gehört auch zur Wohnfläche. Deshalb haben wir hier übersichtlich aufgelistet, was zur Wohnfläche gehört und was nicht dazu zählt:
Nur wenn die genannten Räume ausschließlich zu der Wohnung oder zu dem Haus gehören, zählen sie zur Wohnfläche.
Folgende Flächen zählen demnach nicht zur Wohnfläche:
Obwohl es sich ganz einfach anhört, ist es doch ein kleines bisschen komplexer. Insgesamt ist die Wohnflächenberechnung nämlich ziemlich umfangreich, denn nicht alle Räumlichkeiten fließen bei der Berechnung der Wohnfläche zu gleichem Anteil in die Gesamtfläche ein. Auch die Bauweise und die Höhe eines Raumes haben bei der Berechnung eine maßgebliche Bedeutung.
Räume, die über eine lichte Raumhöhe von zwei Metern oder mehr verfügen fließen zu 100% in die Berechnung ein. Liegt die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern so zählt die Wohnfläche nur zu 50%. Und Räume, mit einer Deckenhöhe unter einem Meter werden gar nicht erst berücksichtigt. Dachgeschosse eignen sich aufgrund der Dachschrägen hervorragend als Beispiel für die unterschiedliche Berechnung der Wohnfläche. Das bedeutet: bei Dachschrägen zählt nur die Fläche, die sich oberhalb eines Meters befindet. Bis zu einer Höhe von 2 Metern wird die Fläche nur zu 50% angerechnet. Die Fläche, die über eine Deckenhöhe von über 2 Metern verfügt, darf zu 100% angerechnet werden.
Eine Besonderheit sind Wintergärten und Schwimmbäder. Grundsätzlich werden sie nur mit 50% zur Wohnfläche gezählt. Ausnahmen bilden beheizte Schwimmbäder und Wintergärten. Wenn diese Flächen beheizt werden, dürfen sie zu 100% zur Wohnfläche gezählt werden.
Das sind nur zwei von vielen Besonderheiten in der Wohnflächenberechnung. Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen und Ihnen keine aktuelle Wohnflächenberechnung Ihrer Immobilie vorliegt, sollten Sie nicht zögern und einen Experten für ein verlässliches Aufmaß und eine korrekte Wohnflächenberechnung zu beauftragen. Das kann Ihnen am Ende des Tages viel Ärger sparen und den Verkauf Ihrer Immobilie sogar beschleunigen.
Bis zum 1. Januar 2004 wurde die Wohnfläche oft nach der DIN-Norm 277 berechnet. Bei dieser Berechnung hat die Grundfläche die identische Größe wie die Wohnfläche. Die Raum- oder Deckenhöhe spielt keine Rolle. Sämtliche Räume, auch Kellerraume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zählen hier zur Wohnfläche. Wenn Balkone, Loggien und Terrassen zur Immobilie gehören, dann sind sie ebenfalls Bestandteil der Wohnfläche. Das Gleiche gilt für Schwimmbäder und Wintergärten. Dabei ist es egal, ob diese Flächen beheizt sind oder nicht.
Als Vermieter haben Sie vielleicht noch die 10%-Regel im Kopf. Bis 2015 konnten Mieter nichts dagegen unternehmen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abwich. Wenn die Wohnfläche z.B. mit 120 qm angegeben war und die tatsächliche Wohnfläche nur 112 qm angegeben war, mussten die Mieter das akzeptieren und die Miete für 120 qm bezahlen.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ BGH VIII ZR 266/14), wurde die 10%-Regel außer Kraft gesetzt. Seitdem ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Das gilt nicht nur für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, sondern ist auch für eventuelle Mieterhöhungen maßgeblich.
Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben, gilt grundsätzlich die Wohnflächenverordnung.
Wenn Sie planen Ihre Immobilie zu verkaufen oder neu zu vermieten und Sie sind unsicher, ob Ihre Daten richtig sind, dann kontaktieren Sie uns. Gern überprüfen wir Ihre Unterlagen!
Sollte uns dabei auffallen, dass Ihnen keine exakte Wohnflächenberechnung oder ein aussagekräftiger Grundriss vorliegen, dann empfehlen wir Ihnen einen professionellen Aufmaß-Service zu beauftragen.
Ich freue mich, wenn ich Ihnen mit diesem Artikel einige Begriffe aus der Immobilienbranche näher bringen konnte. Wenn Ihnen etwas unklar ist oder Sie Fragen haben, melden Sie sich gern bei mir unter team@pfaff-immobilien.com oder rufen Sie mich einfach an 0172-7529951.
P.S.:
Wir arbeiten gern mit dem iisy®- Aufmaßservice zusammen. Denn beim iisy®- Aufmaßservice kann die Immobilie bei der Vermessung sogar bewohnt sein. Dabei müssen nicht einmal die Möbel verrückt werden!
