Wer nicht selbst baut, muss beim Immobilienerwerb mit den Gegebenheiten zurechtkommen. Zu den ersten Fragen, die bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie auftauchen, gehören Fragen nach Dach und Keller. In diesem Beitrag wollen wir uns auf das Dach fokussieren. Denn das gehört in der Regel zum kostenintensivsten Faktor, sollte es zeitnah zu Sanierungsarbeiten kommen müssen.
Trotzdem raten wir jedem Interessenten, im ersten Schritt die Immobilie in ihrer Gesamtheit anzuschauen. Bei dieser Betrachtung geht es um den Schnitt des Wohnbereichs, die regionale Lage und die Infrastruktur. Letztlich geht es um die Frage: „Würde ich hier gerne wohnen wollen?“. Die sollte für Eigennutzer immer positiv beantwortet werden können.
Erst dann lohnt es sich, den prüfenden Blick auf die Substanz des Gebäudes zu legen. Dabei ist in der Tat das Dach einer der wichtigen Indikatoren, wenn es um Kaufpreis und Kaufentscheidung geht.
Das Dach stellt eine große Fläche dar, über die Energie verloren werden kann. Daher ist neben einem intakten Dach eine gute Dämmung das A und O.
Sofern Sie die Möglichkeit haben, einen unverkleideten Spitzboden unter die Lupe nehmen zu können, nutzen Sie diese unbedingt.
Ist die Dämmung lückenlos und macht sie einen guten Eindruck? Größere Lücken sind Wärmebrücken, über die Energie verloren geht.
Gibt es Feuchtigkeitsflecken?
Sind vereinzelte Wände oder Deckenteile neu gestrichen? Wenn ja, warum? Lassen Sie sich vom Eigentümer den Grund dafür genau erklären.
Fühlen Sie auf direkt an die Wand. Ist sie kälter als das Rauminnere? Das ist an kalten Tagen ein guter Trick, um schnell Unstimmigkeiten zu erkennen. Umgekehrt können Sie an warmen Tagen eine unzureichende Isolierung dadurch feststellen, wenn die Wand/Schräge sehr stark erwärmt ist.
Von außen lassen sich gerade im Winter bei Schneefall schnell Lücken der Dämmung erkennen. Ist ein Dach gut gedämmt, bleibt auch der Schnee länger liegen. Taut der Schnee auffallend schnell ab, spricht das für eine unzureichende Dämmung. Wärmebrücken erkennt man an ungleichmäßig liegen gebliebenen Schneeflächen.
Sofern der Dachboden nicht ausgebaut ist, können Sie einen prüfenden Blick auf das Gebälk werfen und auf die Unterspannbahn, sofern vorhanden. Dieses Bauteil wird unter der wasserableitenden Dachdeckung angebracht. Es ist gedacht, um Flugschnee und Regen abzuleiten. Sollte der Dachstuhl nicht verkleidet sein, schauen Sie auch prüfend auf die Balken.
Sind diese alt und brüchig? Gibt es Sägemehl unter den Balken, für die es keinen ersichtlichen Grund gibt? Das kann ein Zeichen für Holzwürmer sein.
Man geht von einer Lebensdauer zwischen 30 und 45 Jahren aus. Dabei spielt die Neigung des Daches eine wichtige Rolle. Als groben Richtwert kann man nennen: 30 Grad Neigung entspricht ca. 30 Jahre Lebensdauer. Eine Neigung von 45 Grad entsprechen ca. 45 Jahren Lebensdauer.
Auch für Flachdächer wird von einer Lebensdauer von 30 Jahre ausgegangen. Gerade hier sollten sich Käufer allerdings darauf einstellen, dass nach dieser Zeit relativ sicher eine Sanierung ansteht.
So viel vorab: Sind nicht tatsächlich fehlende Ziegel oder Dachteile sofort ersichtlich, muss eingehender geprüft werden. Alleine ein Moosbewuchs sagt noch nichts über etwaige tatsächliche Schäden aus.
Stellen Sie dem Verkäufer konkrete Fragen zu Mängeln oder Schwachstellen. Er ist zur wahrheitsgemäßen Beantwortung verpflichtet. Um für eventuelle spätere Streitfälle abgesichert zu sein, bringen Sie am besten gleich einen Zeugen mit. Noch sinnvoller kann es sein, bei aufkommenden Zweifeln gleich einen Gutachter in die Gespräche miteinzubeziehen.
Lassen Sie das Dach als Ganzes auf sich wirken. Sind Frostschäden oder kaputtes Material zu erkennen oder macht das Dach doch einen insgesamt guten Eindruck? Aber keine Panik bei Moos oder nur einzelnen, auffälligen Schindeln. Moos muss nicht automatisch für eine komplette Sanierung stehen. Einzelne Schindeln sind schnell ausgetauscht.
Eine pauschale Antwort lässt sich nicht geben. Die Kosten richten sich nach Art der Dachbedeckung, nach der Dachform, nach einer ggf. notwendigen neuen Dachdämmung und natürlich nach der Größe des Daches. Als sehr groben Richtwert sollten Sie bei einer Neueindeckung von ca. 150 – 200 € pro Quadratmeter ausgehen. Kommt eine neue Dachhaut hinzu, erhöht sich der qm-Preis auf ca. 300 bis 500 Euro. Und wenn Sie besondere Materialien verarbeitet wissen wollen, wie zum Beispiel Schiefer, Kupfer oder sogar Ried, dann verändert sich der Preis ein weiteres Mal.
Diese Preise sind nur grobe Richtwerte. Sie können sich im Einzelnen je nach Region und Anbieter sowohl nach unten wie auch nach oben verschieben. Es lohnt sich, mit dem Handwerker Ihres Vertrauens ins Preisgespräch zu gehen und dabei die Qualität nicht zu vergessen. Schließlich soll ein neues Dach mehrere Jahrzehnte Bestand haben.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Maßnahmen zur Heizungsoptimierung und erneuerbare Energiequellen. Diese werden über die „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ bewilligt. Es lohnt sich, Informationen über dieses Förderprogramm einzuholen.
Eine weitere gute Adresse ist die Verbraucherzentrale, die zu verschiedenen Energiefragen berät.
Und wie immer, wenn es um Immobilien geht. Fragen Sie uns. Wir arbeiten mit zuverlässigen Partnern aus nahezu allen relevanten Branchen zusammen.
